Yhteisvastuullinen vuokrasuhde
Ystävykset ovat tekemässä vuokrasuhdetta uudesta kimppakämpästä ja vuokranantajan tekemässä vuokrasopimuksessa on maininta vuokrasopimuksen yhteisvastuullisuudesta. Mitä kyseinen maininta tarkoittaa vuokralaisten kannalta ja miten yhteisvastuullisen vuokrasopimuksen voi irtisanoa?
Mitä tarkoittaa yhteisvastuullinen vuokrasuhde?
Yhteisvastuullisessa vuokrasuhteessa vuokralaiset ovat nimensä mukaisesti yhdessä vastuussa vuokranmaksusta ja muista vuokrasuhteeseen kuuluvista velvoitteista. Tällainen vuokrasuhde syntyy silloin, kun vuokra-asuntoon muuttaa useampi kuin yksi vuokralainen ja vuokralaiset solmivat vuokranantajan kanssa yhden yhteisen sopimuksen. Fyysisiä sopimuksia voi olla useampi kappale, esimerkiksi yksi jokaiselle vuokralaiselle, mutta sisällöltään sopimukset ovat samanlaisia. Vuokrasopimuksessa yhteisvastuullisuudesta voi olla esimerkiksi maininta ”vuokralaiset vastaavat vuokrasta yhteisvastuullisesti”.
Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että jos joku vuokralaisista laiminlyö vuokranmaksuvelvoitteensa, muiden vuokralaisten täytyy vastata laiminlyöneen osuudesta ja maksaa vuokranantajalle puuttuva osuus vuokrasta. Vuokranantajalla on oikeus periä puuttuva osuus keneltä tahansa vuokralaiselta, vaikka muut vuokralaiset olisivatkin maksaneet ”omat osuutensa” vuokrasta.
Myös vuokravakuus maksetaan yhteisesti. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokranantaja voi käyttää vuokravakuutta kenen tahansa vuokralaisen aiheuttaman vahingon tai vuokrarästin kattamiseksi. Vuokranantajalla ei ole velvollisuutta selvittää, kuka vahingon on todellisuudessa aiheuttanut.
Yhteisvastuullisen vuokrasopimuksen irtisanominen
Koska vuokrasopimus on solmittu yhteisesti, siitä pääsee eroon vain irtisanomalla se yhdessä. Jos vain yksi vuokralaisista haluaa muuttaa pois ja irtisanoa sopimuksen omalta kohdaltaan, irtisanomiseen tarvitaan sekä vuokranantajan että muiden vuokralaisten suostumus. Muiden vuokralaisten suostumuksella on merkitystä sen vuoksi, että yhden vuokralaisen lähdettyä asuntoon jäävien vuokralaisten vastuulle jää vastuu vuokran ja muiden velvoitteiden täysimääräisestä suorittamisesta. Toisin sanoen muiden vuokralaisten osuus vuokrasta kasvaa.
Kukaan vuokralaisista ei voi myöskään irtisanoa vuokrasopimusta päättymään kaikkien vuokralaisten osalta ilman heidän suostumustaan.
Mitä jos yhteisymmärrystä irtisanomisesta ei synny?
Jos yhteisymmärrykseen ei irtisanomisen osalta päästä, kuka tahansa vuokralaisista voi viedä yhteisen asumisen lopettamista koskevan kiistakysymyksen käräjäoikeuden ratkaistavaksi (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 48.2§).
Tuomioistuin voi määräyksellään vapauttaa yhden tai useamman vuokralaisen vuokrasuhteesta, vapauttaa kaikki osapuolet vuokrasuhteesta tai määrätä huoneiston sitä eniten tarvitseville. Vuokrasuhteesta on siis mahdollisuus päästä eroon, mutta tämä edellyttää kanteen nostamista tuomioistuimessa.
Kanteen nostaminen vuokrasuhteesta eroon pääsemiseksi on mahdollista vain vuokralaisille. Määräystä ei kuitenkaan voida antaa ellei vuokranantajalle ole varattu tilaisuutta tulla kuulluksi asiassa.
Jos vuokranantaja saattaa todennäköiseksi, että vuokranantaja tulisi määräyksen johdosta kärsimään vahinkoa, tuomioistuin ei saa vapauttaa vuokralaisia vuokrasuhteesta. Tällainen tilanne voi olla kyseessä, jos muiden vuokralaisten vapautuessa vuokrasuhteesta ainoaksi vuokralaiseksi jäisi henkilö, jolla ei todellisuudessa ole vuokranmaksukykyä.
Onko kimppakämppään mahdollisuutta solmia muunlaisia vuokrasopimuksia kuin yhteisvastuullinen vuokrasopimus?
Yhteisvastuullinen vuokrasuhde on hyvä vaihtoehto vuokranantajan kannalta, sillä yhteisvastuullisuuden avulla vuokranantajalla on mahdollisuus saada koko vuokra perittyä muilta vuokralaisilta, vaikka joku vuokralaisista jättäisi oman osuutensa suorittamatta.
Vuokralaiselle yhteisvastuullisuus voi muodostua hankalaksi ja kalliiksi, varsinkin jos joku vuokralaisista ei noudatakaan yhdessä sovittuja sääntöjä.
Jos kaverukset haluavat muuttaa asumaan kimppakämppään, vaihtoehtoja yhteisvastuulliselle vuokrasopimukselle ovat erilliset vuokrasopimukset ja alivuokraussuhde.
Erilliset vuokrasopimukset
Jos kaikki kimppakämppään muuttavat vuokralaiset sopivat erilliset vuokrasopimukset, vuokralainen vastaa vain oman sopimuksensa mukaisista velvoitteista eikä ole vastuussa toisen vuokrarästeistä. Vuokrasopimuksessa voi kuitenkin olla erikseen maininta vastuun jakautumisesta esimerkiksi yhteisten tilojen kunnossapidon osalta. Erillisen vuokrasopimuksen voi myös irtisanoa ilman toisen vuokralaisen suostumusta eikä irtisanomisella ole vaikutusta muiden vuokralaisten sopimuksiin tai vuokran määrään.
Alivuokraus
Kolmas vaihtoehto on päättää, että yhdestä vuokralaisista tulee päävuokralainen ja muista asuntoon muuttavista tulee hänen alivuokralaisiaan. Vuokralaisella on AHVL 17 §:n mukaan oikeus luovuttaa enintään puolet asunnostaan toisen käytettäväksi vastiketta vastaan ilman vuokranantajan lupaa sillä edellytyksellä, ettei alivuokraamisesta aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä.
Alivuokrasuhteen ideana on se, että yksi vuokralaisista toimii päävuokralaisena. Päävuokralainen vastaa vuokranmaksusta vuokranantajalle täysimääräisesti. Muut vuokralaiset ovat alivuokrasuhteessa päävuokralaiseen ja maksavat vuokraa päävuokralaiselle. Alivuokralaiset eivät ole vuokrasuhteessa päävuokralaisen vuokranantajaan.
Alivuokrasuhteessa ongelmaksi voi muodostua se, jos joku alivuokralaisista ei maksakaan vuokraa päävuokralaiselle, sillä päävuokralaisen on tästä huolimatta maksettava vuokra kokonaisuudessaan vuokranantajalle.
Päävuokralainen vastaa vuokranmaksun lisäksi alivuokralaisen aiheuttamista vahingoista vuokranantajalle.