Yhteisomistusta säätelee Laki eräistä yhteisomistussuhteista ( 25.4.1958/180
). Nämä yhteisomistajat omistavat määräosuuden (prosenttiosuuden) yhteisestä esineestä (kiinteä tai irtain eli esim. tontti tahi vene). Mikäli muuta ei ilmene, määräosuudet ovat yhtä suuret.
Tähän yhteisomistussuhteen jakamiseen on olemassa kolme keinoa: jakaminen (halkominen tai lohkominen), hallinnanjakosopimus tai yhteisomistussuhteen purkaminen
.
Aina ensiksi kannattaa tiedustella vastapuolelta sovinnon mahdollisuutta asiassa. Kyseessä on siis sopimus, johon pätevät varallisuusoikeudelliset säännökset. Sopimusvapaus tarkoittaa myös sitä, että ketään ei voi pakottaa sopimukseen, jollei hän sitä itse halua. Halkomista ja yhteisomistussuhteen purkua voi toinen osapuoli hakea yksin. Jakosopimuksen tai hallinnanjakosopimuksen syntymiseen tarvitaan molempien osapuolien suostumus.
Kesämökkitontin halkominen on harvinaista.
Tontin kahtia jakamisesta tulee ottaa ensisijaisesti yhteyttä Maanmittauslaitokseen
, joka kertoo siitä, voidaanko kesämökkitontti jakaa kahdeksi eri tontiksi. Jos kiinteistö voidaan jakaa, laaditaan jakosopimus. Jakosopimus käynnistää automaattisesti tontin lohkomisen määräosiin. Jakosopimuksella jaetaan kummallekin omat erilliset omistusoikeudet tontteihin.
Mikäli tonttia ei voida jakaa, voivat kesämökin omistajat sopia hallinnanjakosopimuksesta. Hallinnanjakosopimuksen tekeminen ei edellytä yllä mainitun jakosopimuksen tekemistä ensin. Hallinnanjakosopimuksen laatimista varten tulee joka tapauksessa ottaa yhteyttä kaavoitusviranomaiseen
, jolta saadaan sopimuksen liitteeksi tarvittava kartta.
Hallinnanjakosopimus on sopimus, jossa kesämökin yhteisomistajat voivat keskenään sopia heidän hallinnassaan olevista alueista ja muista kiinteistön käyttöön liittyvistä ehdoista, kuten lumen luonnista talvisin tai pihasaunavuoroista. (1)
Molemmilla on siis edelleen omistus koko kesämökkikiinteistöön eli tonttia ei ole jaettu fyysisesti eri alueiksi. Heillä voi sopimuksen nojalla olla oikeus hallita eli käyttää itselleen määrättyä tiettyä aluetta kiinteistöstä tai käyttää yhteisiksi määrättyjä alueita (esim. rakennuksia tai teitä) vuorotellen. Kiinteistö jaetaan karttaliitteeseen piirretyllä viivalla hallinta-alueiksi.
Hallinnanjakosopimus on erityinen oikeus ja siksi se tulee kirjata Maanmittauslaitoksen ylläpitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin
, jotta oman osuuden myynnin tullessa ajankohtaiseksi tuleva ostaja saa samat oikeudet kuin myyjällä oli. Toistaiseksi voimassa olevan hallinnanjakosopimuksen irtisanomisesta ei ole olemassa sääntelyä. Irtisanomisoikeus
on näin ollen varsin rajoitettu. Sopimuksen laatimista ajatellen kannattaa miettiä, ryhtyykö itsenäisesti kirjoittamaan sopimusta, josta on erittäin vaikea ongelmatilanteessa jälkikäteen päästä irti.
Hallinnanjakosopimuksella jaettuun kesämökkitonttiin kuuluvasta rakennusoikeudesta
kannattaa olla yhteydessä rakennusviranomaiseen
.
Jos ilmenee, että Maanmittauslaitoksen
mukaan kesämökkitonttia ei ole mahdollista jakaa halkomalla tai lohkomalla, eikä hallinnanjakosopimuksesta päästä yksimielisyyteen, voidaan hakea yhteisomistussuhteen purkua eli tontin myyntiä.
Jos kesämökkitontin omistajat ovat riitaantuneet (tai eivät ole riitaantuneet) keskenään, he voivat hakea käräjäoikeudelta
yhteisomistussuhteen purkua. Mökin omistajat voivat hakea uskotun miehen (esim. juristin tai asianajajan) määräämistä hallinnoimaan yhteisesti omistettua esinettä tai myymään yhteisesti omistettu kesämökkitontti ja jakamaan siitä saatu hinta heidän kesken osuuksiensa mukaisessa suhteessa. Myyminen edellyttää, että esinettä ei ole fyysisesti mahdollista jakaa, kuten esim. kesämökkiä rakennuksena tai tonttia yllä mainitusti kiinteistönmuodostustoimituksen (kaavan) vastaisesti. (2)
On syytä muistaa, että yhteisomistuslaki on yleislaki, joten erityislakien säännökset ajavat sen ohi. Yhteisomistussuhteeseen on vaikutuksia mm. avioliitolla, jakamattomalla kuolinpesällä, yhtiöoikeudellisilla säännöksillä ja sijoitusrahastoja koskevalla sääntelyllä.