Milloin taloyhtiö on vahingonkorvausvelvollinen asukkaalle?

Taloyhtiö on yleistermi, josta puhuttaessa tarkoitetaan asunto-osakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiöstä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009), myöhempänä AsOYL. Arvioitaessa AsOYL:n mukaista vastuuta, tulee tätä lähestyä yhtäältä suhteessa yhtiön toimintaan osallistuviin toimijoihin ja toisaalta suhteessa eri vahingonkärsijöihin. Arvioinnissa tulee myös kiinnittää huomiota vahingonkorvausoikeuden yleisiin periaatteisiin ja niiden ulottuvuuksiin.  

Tärkeää on myös huomioida, ettei asunto-osakeyhtiö itsessään aiheuta vahinkoa, vaan sen saavat aikaan yhtiön toimintaan osallistuneet luonnolliset henkilöt.[1] Käytännössä asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet ja isännöitsijä, jotka ovat yleensä niitä, joiden toiminnasta saattaa aiheutua vahinkoja yhtiön korvattavaksi. Lisäksi tietenkin yhtiön sopimuskumppani ja yksittäinen osakkeenomistaja (asunnon omistaja) voi aiheuttaa yhtiön vahingonkorvausvelvollisuuden. Kuitenkaan eri henkilöiden erottelulla ei ole niinkään väliä, koska AsOYL:ssa ei ole rajattu henkilöpiiriä, joiden aiheuttamat vahingot saattavat tulla asunto-osakeyhtiön korvattaviksi.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6§:n 1 momentin mukaan: ”Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Vastuuta ei siten ole sidottu pelkästään tuottamukseen, vaan lähtökohtaisesti arvioitavana on yhtiön myötävaikuttaminen yhtiöjärjestyksen tai asunto-osakeyhtiölain rikkomiseen. Asunto-osakeyhtiön on esimerkiksi huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille.[2]

Asunto-osakeyhtiön ulkopuolinen, sopimussuhteella palkattu urakoitsija ei voi koskaan olla sopimusoikeudellisessa vahingonkorvausvastuussa suoraan osakkeenomistajalle. Tässä voi tulla kyseeseen vain yleinen vahingonkorvausvastuu, missä vahingonkärsijän tulee näyttää toteen, että oletettu vahingonaiheuttaja on todellakin aiheuttanut toiminnallaan väitetyn vahingon. Asunto-osakeyhtiön vastuu sijoittuu tuottamusvastuun ja ankaran vastuun välimaastoon. Tästä käytetään vakiintuneesti termiä korostunut huolellisuusvelvollisuus. Tarkoittaen yhtiöllä olevan velvollisuus näyttää, ettei sen toiminnasta ole aiheutunut vahinkoa. Näinpä, mikäli osakkeenomistajan hallussa olevalle asunnolle tai muulle omaisuudelle on aiheutunut vahinkoa esimerkiksi kunnossapito- tai korjaustöistä, vahingonkorvausta tulee ensisijaisesti lähteä hakemaan asunto-osakeyhtiöltä.  

Kun otetaan huomioon yhtäaikaisesti, että asunto-osakeyhtiöllä on toiminnassaan korostunut huolellisuusvelvollisuus ja lähtökohtaisesti arvioitavana on yhtiön myötävaikuttaminen yhtiöjärjestyksen tai lain rikkomiseen, asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvelvollisuus tulee kyseeseen yllättävän helposti.

Lähteet:

Jaakko Mäkelä, Pro gradu – tutkielma: Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvelvollisuus erityisesti kunnossapito- ja muutostöistä aiheutuneista vahingoista, Julkaistu Edilexissä 18.5.2012

Mähönen – Villa 2010, s. 441

HE 24/2009 vp, s. 279

Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009)

[1] Mähönen ­ – Villa 2010, s. 441

[2] HE 24/2009 vp, s. 279.