Ohjeita ja neuvoja

Työntekijälle annettava varoitus pähkinänkuoressa

Tue, 30 Mar 2021 06:55:00 GMT

Työsopimuslain 7:2.3 §:n mukaan työnantaja ei saa irtisanoa työntekijää ennen kuin hänelle on varoituksella annettu mahdollisuus korjata menettelynsä. Mitä varoituksellatarkoitetaan ja koska varoitus pitää antaa? Lue vastaukset tästä!

Varoitus annetaan, kun työntekijä ei tee työtään siten kuin työnantaja voi kohtuudella edellyttää. Syynä varoitukselle voi olla alisuoriutuminen, jatkuva myöhästely, työnantajien ohjeiden noudattamatta jättäminen tai muu syy.

Varoitus on painava huomautus työntekijälle, ettei työnantaja hyväksy työntekijän menettelyä ja pitää rikkomusta vakavana. Samalla varoitus toimii nimensä mukaisesti varoituksena siitä, miten työnantaja tulee reagoimaan, jos varoituksessa tarkoitettu menettely jatkuu tai toistuu. Jos työnantaja haluaa antaa työntekijälleen varoituksen, varoitus tulee antaa kohtuullisessa ajassa siitä, kun varoituksen peruste on tullut työnantajan tietoon. Kohtuullisen ajan arvioiminen on tapauskohtaista.

Toisaalta varoituksen antamisella on tarkoitus antaa työntekijälle mahdollisuus muuttaa menettelyään ja näyttää, että työntekijä on työsopimuksen jatkumisen arvoinen. Tämän vuoksi varoitus on annettava siten, että työntekijä, joka saa varoituksen, ymmärtää varoituksen kohdistuvan juuri häneen ja että työntekijä tulee irtisanotuksi, mikäli tämä ei muuta menettelyään. Varoituksen on oltava yksilöity ja selkeä, mutta muutoin varoitus on vapaamuotoinen. Myös suullisesti annettu varoitus on pätevä.

Työntekijän tuleekin muuttaa menettelyään lähtökohtaisesti välittömästi. Laissa ei ole määritelty, kuinka monta varoitusta työnantajan tulee antaa työntekijälle ennen irtisanomista. Laissa ei ole määritelty sitäkään, kuinka kauan työnantajalta voidaan kohtuudella edellyttää antavan aikaa työntekijälle menettelyn korjaamiseksi. Oikeuskäytäntöä kohtuullisesta ajasta löytyy kuitenkin runsaasti. Kohtuullinen aika riippuu todella paljon työtehtävien laadusta, mikä ilmenee seuraavista esimerkeistä:

F on ilmoittanut L:lle tämän kieltäydyttyä työmääräyksestä toisen kerran, että jos hän ei ota työmääräystä vastaan, hänen työnsä yhtiössä päättyy välittömästi. F on näin varoittanut L:ää työmääräyksen noudattamatta jättämisen seurauksista. L:llä on ollut mahdollisuus korjata menettelynsä, mutta hän ei ole jäljellä olleen työaikansa kuluessa ryhtynyt toimiin työmääräyksen tarkoittaman korjaustyön suorittamiseksi. Sen vuoksi ja vaikka on jäänyt näyttämättä, että L muutoin olisi laiminlyönyt työsuhteesta johtuvia velvollisuuksiaan, on työstä kieltäytymistä yksinään pidettävä asiallisena ja painavana irtisanomisperusteena. (Helsingin HO 14.11.2008 S 08/179)

Hovioikeus katsoo todistelun osoittavan, että työnantajalla oli ollut aihetta huomauttaa U:ta tämän työsuorituksessa olleista puutteista. Varoituksen jälkeen U:lle ei ollut kuitenkaan annettu todellista mahdollisuutta korjata menettelyään. U irtisanottiin vain noin kahden kuukauden kuluttua varoituksen antamisesta, mitä voidaan pitää riittämättömänä aikana. (Helsingin HO 1.3.2011 S 10/1219)

Työntekijälle tulee kuitenkin antaa todellinen mahdollisuus korjata menettelynsä. Jos työntekijä on varoituksen ja irtisanomisen välillä esimerkiksi sairauslomalla, riittävän mahdollisuuden edellytys ei välttämättä täyty.

Työntekijää oli varoitettu 7.5.2012, jonka jälkeen työntekijä oli ollut töissä vain noin viisi viikkoa ennen irtisanomista. Irtisanomisen perusteina olivat mm. oma-aloitteisuuden puute ja aikaansaamattomuus hänen vastuullaan olleiden työsuojeluasioiden hoidossa. Työntekijä oli varoituksen saamisen jälkeen ollut sairaslomalla 17.6.-8.7.2012. Kun hän palasi töihin 9.7.2012, hänet kutsuttiin irtisanomistilaisuuteen. (TT:2014-104)

Jos työntekijä sittemmin irtisanotaan ja irtisanomisen yhteydessä vedotaan annettuun varoitukseen, varoituksen tulee olla asiallisessa ja ajallisessa yhteydessä irtisanomiseen. Työnantaja ei voi vedota monta vuotta ennen irtisanomista annettuun varoitukseen myöhästelystä, jos työntekijä sittemmin irtisanotaan työn huolimattomuuteen vedoten.

K:lle on annettu kolme vuotta aikaisemmin varoitus, joka on liittynyt työpaikan sääntöjen noudattamatta jättämiseen. Lisäksi K:lle on annettu kaksi vuotta ennen nyt kysymyksessä olevaa tapausta varoitus epäasiallisesta käyttäytymisestä. Kumpikaan varoitus ei ole liittynyt sen kaltaiseen epärehellisyyteen viittaavaan menettelyyn, josta nyt on kysymys. Korkein oikeus katsoo, että varoituksilla ei ole merkitystä K:N työsopimuksen päättämisperustetta arvioitaessa. (KKO 2016:62)

Työnantaja irtisanoi työntekijän työsopimuksen sen jälkeen, kun työntekijä oli ollut luvatta poissa työstä yhden päivän. Työntekijälle oli alle vuosi sitten ennen irtisanomista annettu kaksi varoitusta, jotka sisälsivät irtisanomisuhan työstä myöhästymisen johdosta. Varoituksilla katsottiin olevan ajallinen yhteys irtisanomisperusteeseen. Varoitukset ja työsopimuksen irtisanominen johtuivat samasta perusteesta eli työaikojen laiminlyönnistä, joten varoituksilla katsottiin olevan myös asiallinen yhteys irtisanomisperusteeseen. Kun varoitukset oli annettu irtisanomisuhalla, ne otettiin huomioon irtisanomiskynnyksen ylittymistä arvioitaessa. Työnantajalla katsottiin olevan asiallinen ja painava syy irtisanoa työntekijän työsopimus luvattoman työstä poissaolon perusteella. (TT:2018:28)

Varoittaminen ei kuitenkaan aina ole irtisanomisen ehdoton edellytys. Työnantajalla on oikeus irtisanoa työsopimus ilman varoitusta, jos työnantajalta ei voida kohtuudella edellyttää sopimussuhteen jatkamista.

Panostaja oli esiintynyt työpaikalla useasti alkoholia nauttineena sekä nauttinut alkoholia työajalla. Lisäksi hän oli laiminlyönyt työaikojen noudattamisen. Työnantajalta ei voitu kohtuudella edellyttää työsuhteen jatkamista. (TT:2009-126)

Lähteet:

Finlex.fi

Anttila - Bruun - Engblom - Hellstén - Hietala - Jarmas - Kivimäki - Lehto - Mäkelä - Penttilä - Sunnari, Työsuhdeasioiden käsikirja II, Edita, 7.uudistettu painos, 2021

Koskinen - Nieminen - Valkonen, Työsuhteen päättäminen. Alma Talent Oy, 2019

Yhteisvastuullinen vuokrasuhde

Mon, 01 Mar 2021 14:14:00 GMT

Ystävykset ovat tekemässä vuokrasuhdetta uudesta kimppakämpästä ja vuokranantajan tekemässä vuokrasopimuksessa on maininta vuokrasopimuksen yhteisvastuullisuudesta. Mitä kyseinen maininta tarkoittaa vuokralaisten kannalta ja miten yhteisvastuullisen vuokrasopimuksen voi irtisanoa?

Mitä tarkoittaa yhteisvastuullinen vuokrasuhde?

Yhteisvastuullisessa vuokrasuhteessa vuokralaiset ovat nimensä mukaisesti yhdessä vastuussa vuokranmaksusta ja muista vuokrasuhteeseen kuuluvista velvoitteista. Tällainen vuokrasuhde syntyy silloin, kun vuokra-asuntoon muuttaa useampi kuin yksi vuokralainen ja vuokralaiset solmivat vuokranantajan kanssa yhden yhteisen sopimuksen. Fyysisiä sopimuksia voi olla useampi kappale, esimerkiksi yksi jokaiselle vuokralaiselle, mutta sisällöltään sopimukset ovat samanlaisia. Vuokrasopimuksessa yhteisvastuullisuudesta voi olla esimerkiksi maininta ”vuokralaiset vastaavat vuokrasta yhteisvastuullisesti”.

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että jos joku vuokralaisista laiminlyö vuokranmaksuvelvoitteensa, muiden vuokralaisten täytyy vastata laiminlyöneen osuudesta ja maksaa vuokranantajalle puuttuva osuus vuokrasta. Vuokranantajalla on oikeus periä puuttuva osuus keneltä tahansa vuokralaiselta, vaikka muut vuokralaiset olisivatkin maksaneet ”omat osuutensa” vuokrasta.

Myös vuokravakuus maksetaan yhteisesti. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokranantaja voi käyttää vuokravakuutta kenen tahansa vuokralaisen aiheuttaman vahingon tai vuokrarästin kattamiseksi. Vuokranantajalla ei ole velvollisuutta selvittää, kuka vahingon on todellisuudessa aiheuttanut.

Yhteisvastuullisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Koska vuokrasopimus on solmittu yhteisesti, siitä pääsee eroon vain irtisanomalla se yhdessä. Jos vain yksi vuokralaisista haluaa muuttaa pois ja irtisanoa sopimuksen omalta kohdaltaan, irtisanomiseen tarvitaan sekä vuokranantajan että muiden vuokralaisten suostumus. Muiden vuokralaisten suostumuksella on merkitystä sen vuoksi, että yhden vuokralaisen lähdettyä asuntoon jäävien vuokralaisten vastuulle jää vastuu vuokran ja muiden velvoitteiden täysimääräisestä suorittamisesta. Toisin sanoen muiden vuokralaisten osuus vuokrasta kasvaa.

Kukaan vuokralaisista ei voi myöskään irtisanoa vuokrasopimusta päättymään kaikkien vuokralaisten osalta ilman heidän suostumustaan.

Mitä jos yhteisymmärrystä irtisanomisesta ei synny?

Jos yhteisymmärrykseen ei irtisanomisen osalta päästä, kuka tahansa vuokralaisista voi viedä yhteisen asumisen lopettamista koskevan kiistakysymyksen käräjäoikeuden ratkaistavaksi (Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 48.2§).

Tuomioistuin voi määräyksellään vapauttaa yhden tai useamman vuokralaisen vuokrasuhteesta, vapauttaa kaikki osapuolet vuokrasuhteesta tai määrätä huoneiston sitä eniten tarvitseville. Vuokrasuhteesta on siis mahdollisuus päästä eroon, mutta tämä edellyttää kanteen nostamista tuomioistuimessa.

Kanteen nostaminen vuokrasuhteesta eroon pääsemiseksi on mahdollista vain vuokralaisille. Määräystä ei kuitenkaan voida antaa ellei vuokranantajalle ole varattu tilaisuutta tulla kuulluksi asiassa.

Jos vuokranantaja saattaa todennäköiseksi, että vuokranantaja tulisi määräyksen johdosta kärsimään vahinkoa, tuomioistuin ei saa vapauttaa vuokralaisia vuokrasuhteesta. Tällainen tilanne voi olla kyseessä, jos muiden vuokralaisten vapautuessa vuokrasuhteesta ainoaksi vuokralaiseksi jäisi henkilö, jolla ei todellisuudessa ole vuokranmaksukykyä.

Onko kimppakämppään mahdollisuutta solmia muunlaisia vuokrasopimuksia kuin yhteisvastuullinen vuokrasopimus?

Yhteisvastuullinen vuokrasuhde on hyvä vaihtoehto vuokranantajan kannalta, sillä yhteisvastuullisuuden avulla vuokranantajalla on mahdollisuus saada koko vuokra perittyä muilta vuokralaisilta, vaikka joku vuokralaisista jättäisi oman osuutensa suorittamatta.

Vuokralaiselle yhteisvastuullisuus voi muodostua hankalaksi ja kalliiksi, varsinkin jos joku vuokralaisista ei noudatakaan yhdessä sovittuja sääntöjä.

Jos kaverukset haluavat muuttaa asumaan kimppakämppään, vaihtoehtoja yhteisvastuulliselle vuokrasopimukselle ovat erilliset vuokrasopimukset ja alivuokraussuhde.

Erilliset vuokrasopimukset

Jos kaikki kimppakämppään muuttavat vuokralaiset sopivat erilliset vuokrasopimukset, vuokralainen vastaa vain oman sopimuksensa mukaisista velvoitteista eikä ole vastuussa toisen vuokrarästeistä. Vuokrasopimuksessa voi kuitenkin olla erikseen maininta vastuun jakautumisesta esimerkiksi yhteisten tilojen kunnossapidon osalta. Erillisen vuokrasopimuksen voi myös irtisanoa ilman toisen vuokralaisen suostumusta eikä irtisanomisella ole vaikutusta muiden vuokralaisten sopimuksiin tai vuokran määrään.

Alivuokraus

Kolmas vaihtoehto on päättää, että yhdestä vuokralaisista tulee päävuokralainen ja muista asuntoon muuttavista tulee hänen alivuokralaisiaan. Vuokralaisella on AHVL 17 §:n mukaan oikeus luovuttaa enintään puolet asunnostaan toisen käytettäväksi vastiketta vastaan ilman vuokranantajan lupaa sillä edellytyksellä, ettei alivuokraamisesta aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä.

Alivuokrasuhteen ideana on se, että yksi vuokralaisista toimii päävuokralaisena. Päävuokralainen vastaa vuokranmaksusta vuokranantajalle täysimääräisesti. Muut vuokralaiset ovat alivuokrasuhteessa päävuokralaiseen ja maksavat vuokraa päävuokralaiselle. Alivuokralaiset eivät ole vuokrasuhteessa päävuokralaisen vuokranantajaan.

Alivuokrasuhteessa ongelmaksi voi muodostua se, jos joku alivuokralaisista ei maksakaan vuokraa päävuokralaiselle, sillä päävuokralaisen on tästä huolimatta maksettava vuokra kokonaisuudessaan vuokranantajalle.

Päävuokralainen vastaa vuokranmaksun lisäksi alivuokralaisen aiheuttamista vahingoista vuokranantajalle.

Pinta-alavirhe

Mon, 15 Feb 2021 08:07:00 GMT

Kun asuntoa tai kiinteistöä myydään, myyjän on ilmoitettava myytävän kohteen huoneluku ja pinta-ala. Annettujen tietojen suhteen tulee olla tarkkana, sillä mittaustapoja on erilaisia. Jos todellinen pinta-ala poikkeaa ilmoitetusta, kyseessä voi olla pinta-alavirhe. Pinta-alavirheitä koskevat riidat ovat yleisiä.

Virheellisen pinta-alaa koskevan tiedon on katsottu aiheuttavan kaupan kohteessa asuntokauppalain 6:11.1.2 §:n tarkoitetun tiedonantovirheen. Tiedonantovirheeltä on edellytetty virhekynnyksen ylittymistä, vaikutuksellisuutta sekä ”voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan” -kriteerin ylittymistä. Ostaja ei voi vedota pinta-alapoikkeamaan, ellei ilmoitetun ja todellisen pinta-alan eron voida objektiivisesti katsoa vaikuttaneen kauppaan. Kaupan kohteessa olevia pinta-alavirheitä on siten siedettävä tietyissä rajoissa.

Petri Keskitalon mukaan hovioikeuskäytännön perusteella voidaan sanoa, että kun kaupan kohteessa on pinta-alapoikkeama, joka on enemmän kuin 10 % ilmoitetusta, on kaupan kohteessa asuntokauppalain tarkoittama tiedonantovirhe.

Arvioinnissa on kuitenkin syytä noudattaa kokonaisharkintaa, sillä kysymys on toleranssirajasta, joka määräytyy ”voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan”-kriteerin mukaan. Arvioinnissa ei siis ole olemassa mitään tarkkaa prosentuaalista rajaa, vaan kyse on kokonaisharkinnasta.

Asuinhuoneiston isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessä asunnon yhtiöjärjestyksen mukaiseksi pinta-alaksi on ilmoitettu 80 m2. Myöhemmin ostajien toimeksiannosta suoritetussa tarkistusmittauksessa asunnon huoneistoalaksi on saatu kuitenkin 73 m2, jolloin poikkeama oli 8,75 %. Asuinpinta-ala poikkesi tässä tapauksessa 7 m2 ilmoitetusta. Ottaen huomioon myyntiesitteeseen ja isännöitsijäntodistukseen sisältyvät pinta-alaa koskevat maininnat, lautakunta katsoi, että kyseistä poikkeamaa ei voida pitää kauppaan vaikuttavana (KRIL XI JAOSTO DNRO 4747/81/2011).

Kun pinta-alaksi oli ilmoitettu 28 m2, asunnossa oli 4,5 m2 poikkeama. Prosentuaalinen poikkeama oli siten 16 %. Lautakunta totesi, että ilmoitetun ja todellisen pinta-alan ero on kokonaispinta-alaan nähden merkittävä, eikä myyjä ole osoittanut kertoneensa ostajalle todellisesta pinta-alasta tai siitä, että pinta-ala saattaa poiketa ilmoitetusta. Kohtuulliseksi hinnanalennukseksi arvioitiin 4500 euroa (KVL II JAOSTO DNRO 2445/81/2005).

Jos kaupan kohde muodostaa kokonaisuuden, jossa pinta-alaa koskevien seikkojen merkitys hinnanmuodostumiselle on katsottava olleen toissijaisia, hinnanalennukseen on suhtauduttava kriittisemmin. Kokonaisuutta arvioitaessa voidaan huomioida esimerkiksi kohteen sijainti, kunto ja ikä.

B Oy oli myynyt A:lle 75,5 m2 suuruisen asuinhuoneiston Helsingin keskustassa (Töölössä) ilmoittaen pinta-alaksi 83 m2. Todellinen pinta-ala oli ollut noin 9 % pienempi kuin ilmoitettu pinta-ala eli 7,5 m2 ilmoitettua ja yhtiöjärjestykseen merkittyä pienempi. Kauppakirjassa oli ollut ehto, jonka mukaan kauppahinta ei ollut hinta-alaperusteinen. Isännöitsijäntodistuksessa ollut kohta ”Pinta-ala / tark.mitattu” oli jätetty tyhjäksi.

Hovioikeuden mukaan arvioitaessa sitä, voidaanko virheellisen käsityksen olettaa vaikuttaneen kauppahintaa, on otettava huomioon kohteen sijainti, huonejärjestys, kunto sekä muut seikat.

A on ilmoittanut, ettei hän olisi ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita kauppakirjan mukaisesta 251.000 euron kauppahinnasta, mikäli hän olisi tiennyt huoneiston todellisen pinta-alan. Huomioon ottaen asunnon koon, sijainnin, kunnon ja neliömetriä kohden laskettavissa olevan melko korkean hinnan on tätä A:n ilmoitusta pidettävä uskottavana, ja huolimatta kauppakirjan ehdosta, jonka mukaan kauppahinta ei ollut pinta-alaperusteinen, voidaan pinta-alasta annetun virheellisen tiedon olettaa vaikuttaneen kauppaan ja kauppahintaan. Kaupan kohteena olleessa asunnossa on siten ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu virhe, jota on kokonaisuutena arvioituna pidettävä olennaisena (Helsingin HO 29.09.2006 2859).

Harkinnassa tulee ottaa huomioon, mitä ostaja on voinut itse havaita ennakkotarkastuksessa ja onko virheestä todellista haittaa. Jos pinta-alavirheestä reklamoimisen ja kaupanteon välissä on ehtinyt kulua pitkänkin aikaa, voidaan olettaa, ettei pinta-alavirheellä ole ollut todellista merkitystä.

Kiinteistöesitteessä sekä asuinpinta-alaksi että kokonaispinta-alaksi oli merkitty 124 m2. Myös kosteusmittauspöytäkirjassa asuinpinta-alaksi oli merkitty 124 m2. Ostajan mukaan mitattu asuinpinta-ala oli kuitenkin vain 107,27 m2. Ostaja oli riidattoman kertomuksen mukaan ilmoittanut, ettei hän neliöitä osta, vaan asuntoa. Hovioikeus katsoi, että ostajan oli täytynyt pitää poikkeamaa pinta-alatiedoissa todennäköisenä, mutta oli laiminlyönyt ryhtymisen tarkempiin toimenpiteisiin. Ostajalla ei siten ollut oikeutta vedota laatuvirheeseen (Vaasan HO 11.06.2014 457).

Vaikka kauppakirjan neliömääräilmoitukseen oli liitetty sana ”noin” ja kerrottu, että pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu, asunnossa oli silti asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe. Kyseisessä tapauksessa poikkeama oli 15 %, sillä kauppakirjaan oli merkitty pinta-alaksi 24 m2 ja todellinen pinta-ala oli 20 m2. Lautakunta perusteli ratkaisuaan sillä, ettei ostajan tarvitse varautua näin suureen poikkeamaan (KVL II JAOSTO DNRO 99/81/2521).

Esitteeseen oli merkitty pinta-alatiedon kohdalle ”ei tarkistusmitattu”. Kauppakirjassa välittäjä oli ilmoittanut, että pinta-ala oli 56 m2. Merkitty tieto vastasi yhtiöjärjestystä ja isännöitsijäntodistusta. Kaupanteon jälkeen tarkastusmittauksessa huoneistoalaksi ilmeni noin 51 m2, jolloin huoneisto oli noin 9 % ilmoitettua pienempi. Ostajalla oli oikeus hinnanalennukseen (KVL TI DNRO 04/81/632).

Lyhyenä yhteenvetona voidaan todeta, että tietty prosentuaalinen pinta-alapoikkeama ei yksinään riitä hinnanalennuksen määräämiseen. Arvioinnissa tulee huomioida ennen kauppaa annetut tiedot, rakennuksen tai huoneiston koko, sijainti, kunto sekä muut vaikuttavat seikat, ostajan mahdollisuus havaita poikkeama ja se, mitä ostajan ja myyjän voidaan katsoa sopineen.

Lähteet:

Keskitalo Petri, Käytetyn asunnon kauppa, 2017, Edita

Mia Hoffrén, Pinta-alavirhe kiinteistökaupassa, Oikeustieto 4/2006

https://www.finlex.fi/fi/oikeus/ho/2005/tho20052629

https://www.finlex.fi/fi/oikeus/ho/2007/helho20072859

https://www.edilex.fi/ho/helho20072859?search=all

Arvonlisävero vähäisessä toiminnassa

Tue, 02 Feb 2021 08:41:00 GMT

Vähäinen toiminta

Arvonlisäverolain 1501/1993 (AVL) 3 §:n mukaan myyjä ei ole verovelvollinen, jos tilikauden liikevaihto on enintään 15 000 euroa, ellei häntä ole oman ilmoituksensa perusteella merkitty verovelvolliseksi.

Vähäinen liiketoiminta määritellään liikevaihdon suuruuden perusteella. Vähäisenä liiketoimintana pidetään toimintaa, josta 12 kuukauden mittaisen tilikauden aikana kertynyt liikevaihto on enintään 15 000 euroa. Mikäli yrityksen tilikausi on muu kuin 12 kuukautta, liikevaihto suhteutetaan, mutta arvonlisäveroa ei suhteuteta koskaan.

Liikevaihdolla tarkoitetaan myyntitulojen yhteenlaskettua summaa ilman arvonlisäveron osuutta. Tilikauden liikevaihdon määrää laskettaessa huomioon otetaan AVL:ssa tarkoitetut verolliset myynnit, käännetyn verovelvollisuuden alaiset myynnit sekä eräät AVL:ssa tarkoitetut verottomiksi säädetyt myynnit.

Vähäisen liiketoiminnan harjoittajan on etukäteen itse arvioitava, ylittääkö hänen tilikauden myyntinsä 15 000 euron rajan vai ei. Jos hän arvioi rajan ylittyvän, hänen on ilmoittauduttava arvonlisäverovelvolliseksi. Yritys voi ilmoittautua arvonlisäverovelvolliseksi myös vapaaehtoisesti, vaikkei 15 000 euron raja ylittyisikään. Jos yritys ei ilmoittaudu tai hakeudu arvonlisäverovelvolliseksi, yritys ei voi vähentää esimerkiksi hankintojensa arvonlisäveroa.

Jos vähäisen toiminnan harjoittaja, jonka verollinen liikevaihto on enintään 15 000 euroa, on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi, hänen tulee maksaa arvonlisävero kaikista arvonlisäveronalaisista myynneistään siitä huolimatta, että liikevaihto jäisikin rajan alle. Kaikki liiketoiminnan muodossa tapahtuvat arvonlisäveronalaiset myynnit kuuluvat tällöin arvonlisäverotuksen piiriin.

Mikäli yritys ei ole ilmoittautunut arvonlisäverovelvolliseksi ja liikevaihto ylittää 15 000 euron rajan, arvonlisäverot tulee maksaa takautuvasti koko tilikaudelta. Lisäksi yritys saattaa joutua maksamaan viivästysseuraamuksia.

Arvonlisäveron alarajahuojennus

Huojennuksen tarkoituksena on pienten yritysten kasvumahdollisuuksien edistäminen. Huojennuksen myötä arvonlisäverovelvolliseksi rekisteröityneen yrityksen ei ole yleensä maksettava lainkaan arvonlisäveroa liikevaihdosta, joka on enintään vähäisen liiketoiminnan rajan suuruinen. Rajan ylittävästä liikevaihdosta on maksettava arvonlisäveroa, mutta yritys saa hyväkseen asteittain pienenevän huojennuksen. Tilitettävän arvonlisäveron määrä kasvaa siten, että se on täysimääräinen, kun vuosittainen liikevaihto on 30 000 euroa. Tämän ratkaisee liikevaihto, ei yritysmuoto.

Arvonlisäveron alarajahuojennuksen alaraja on 15 000 euroa ja yläraja 30 000 euroa (vuonna 2021).

Jos liikevaihto on enintään 15 000 euroa, arvonlisäverovelvolliseksi rekisteröitynyt yritys saa huojennuksena koko tilikaudelta tilitettävän huojennukseen oikeuttavan arvonlisäveron. Toisin sanoen siis yritys saa kaiken arvonlisäveron takaisin itselleen.

Jos liikevaihto on yli 15 000 euroa, mutta alle 30 000 euroa, huojennuksen saa asteittain osasta arvonlisäveroa. Esimerkiksi jos yritys on laskuttanut tilikaudessa 20 000 euroa + alv 24 % eli 4800 euroa, alarajahuojennusta saa 1600 euroa, jolloin maksettua arvonlisäveroa saa takaisin 3200 euroa. Laskentakaava löytyy verottajan sivuilta.

Huojennusta ei saa, jos tilikaudelta tilitettävä arvonlisävero on negatiivinen eli tilikauden ostoihin sisältyvä vero on suurempi kuin myynneistä suoritettava vero. Huojennukseen oikeuttavaa veroa laskettaessa mukaan otetaan vain huojennukseen oikeuttavan toiminnan suoritettavat ja vähennettävät verot.

On muistettava, että alarajahuojennus on verotettavaa ansiotuloa. Arvonlisäverovelvollisen tulee itse muistaa hakea alarajahuojennusta, sillä verottaja ei ota sitä automaattisesti huomioon.

Yhteenveto

Jos liikevaihto jää alle 15 000 euroon tilikaudella, yrityksellä ei ole velvollisuutta hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi, joskin tämä voi olla kannattavaa vähennysmahdollisuuksien vuoksi. Mikäli yritys kuitenkin hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi, kaikesta myynnistä pitää tilittää arvonlisävero, vaikka myynti jäisi yhteensä alle 15 000 euroon.

Jos myynti jää alle 15 000 euron ja arvonlisäveroa on silti maksettu verottajalle, tästä saa verohyötyä arvonlisäveron alarajahuojennuksella. Toisin sanoen verottaja maksaa perityn arvonlisäveron takaisin sillä edellytyksellä, että saajalla ei ole muita erääntyneitä veroja tai saatavia.

Mikäli liikevaihto ylittää 15 000 euroa eikä yritys ole ilmoittautunut arvonlisäverovelvolliseksi, arvonlisäveroa tulee maksaa takautuvasti koko tilikaudelta.

Lähteet ja lisätietoa:

https://www.vero.fi/yritykset-ja-yhteisot/tietoa-yritysverotuksesta/arvonlisaverotus/arvonlisaveron_alarajahuojennu/

https://www.vero.fi/yritykset-ja-yhteisot/tietoa-yritysverotuksesta/arvonlisaverotus/vahainen_liiketoiminta_on_arvonlisavero/

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48658/arvonlis%C3%A4verottoman-v%C3%A4h%C3%A4isen-toiminnan-raja-15-000-euroa/

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48634/arvonlis%c3%a4veron-alarajahuojennus2/

Lomakuvat, omenavaras & omat lapset – ketä voi kuvata ja kenen kuvia julkaista?

Wed, 28 Oct 2020 14:37:00 GMT

Toisen henkilön valokuvaaminen ja kuvan julkaiseminen voivat loukata kuvauksen kohdetta erityisesti silloin, kun hän ei ole tietoinen kuvaamisesta tai on nimenomaisesti kieltänyt sen. Tällöin on loukattu joko kyseisen henkilön itsemääräämisoikeutta tai yksityisyyttä.

Mikä aiheuttaa luottotietomerkinnän ja miten sen saa poistettua?

Tue, 18 Aug 2020 08:06:00 GMT

Luottotietomerkintä eli kansan keskuudessa maksuhäiriömerkintä aiheutuu välittömästi, jos käräjäoikeus antaa velkomusasiassa yksipuolisen tuomion. Yksipuolinen tuomio tarkoittaa asian ratkaisemista käräjäoikeuden ratkaisulla kirjallisessa menettelyssä osapuolia tai todistajia kuulematta. Näin käy silloin, kun velallinen on jättänyt vastaamatta velkomuskanteeseen.

Tämän takia kanteeseen kannattaa aina vastata. Vastaus voi olla yksinkertaisesti esim. ”Myönnän kanteen oikeaksi.”

Miksi ihmeessä näin sitten kannattaa oikein tehdä? Velallisen vastatessa kanteeseen, käräjäoikeus ei voi antaa asiassa yksipuolista tuomiota. Vastauksen johdosta käräjäoikeuden on annettava asiassa tuomio. Tällöin velallinen saa noin pari kuukautta lisäaikaa maksun suorittamiseen. Tuomion antamisen jälkeen velkoja voi siirtää velan ulosottoon perittäväksi. Ulosottomies lähettää asiassa velalliselle maksukehotuksen. Mikäli velallinen ei maksa maksukehotusta siinä asetetussa määräajassa, ulosottomies ryhtyy perimään velkaa erilaisin ulosmittaustoimin ja velalliselle aiheutuu maksuhäiriömerkintä.

Jos käräjäoikeus on velkomuskanteen johdosta antanut yksipuolisen tuomion, voi velallinen sen jälkeen hakea takaisinsaantia yksipuoliseen tuomioon. Takaisinsaanti on muutoksenhakukeino yksipuoliseen tuomioon.

Takaisinsaantia on haettava 30 päivän kuluessa siitä, kun vastaaja sai tiedon ratkaisusta. Mikäli yksipuolinen tuomio on annettu siitä syystä, että velallinen ei ole saapunut tuomioistuimeen tai antanut kirjallista vastausta, on velallisen hakemuksessa ilmoitettava, millä perusteella yksipuolinen tuomio on virheellinen. Käräjäoikeus on velvollinen kehottamaan velallista korjaamaan puutteellista hakemusta määräajassa sen uhalla, että hakemus muutoin jätettäisiin tutkimatta.

Tällöin käräjäoikeus ottaa asian uudelleen käsiteltäväksi ja ottaa todistelun vastaan asiassa. Takaisinsaantihakemuksen ansiosta velallinen voi itse pyytää rekisterimerkinnän asettajia erikseen (yleensä Suomen Asiakastieto Oy tai Bisnode Finland Oy) poistamaan merkinnät molemmista rekistereistä.

Velallisten on myös hyvä tietää, että jo aiheutuneen maksuhäiriömerkinnän kestoa on mahdollista lyhentää, jos sen perusteena oleva velka on kokonaan maksettu. Velallinen voi pyytää maksua ulosoton kautta perinyttä perintätoimistoa ilmoittamaan kirjallisesti rekisterinpitäjälle, että velka on kokonaisuudessaan maksettu ja pyytää ref-merkintää. Velallinen voi myös itse esittää pyynnön suoraan. Ref-merkintä tarkoittaa velallisen luottotiedoissa näkyvää merkintää siitä, että velka, josta luottotietomerkintä on aiheutunut, on maksettu kokonaan sitä velkoneelle taholle.

Ref-merkintä voi lyhentää velallisen luottotiedoissa olevan maksuhäiriömerkinnän säilytysaikaa ja osa luotonmyöntäjistä voi maksuhäiriömerkinnän perässä olevan ref-merkinnän ansiosta myöntää luottoa, koska merkintä viestittää, että velallinen on maksanut avoimet velkansa velkojalle. Merkintä ei siis ole automaattinen, vaan sitä tulee itse pyytää. Pyynnön ollessa kiireellinen, kannattaa se esittää kaikille luottotietoyhtiöille erikseen.

Lisätietoa maksuhäiriömerkinnästä ja ref-merkinnästä esim:

https://raha.fi/oma-talous/mita-ref-merkinta-luottotiedoissa-tarkoittaa-ja-miten-sen-voi-saada/

https://www.takuusaatio.fi/tietoa-ja-ratkaisuja/maksuhairiomerkinta/merkinnat-ja-niiden-voimassaoloaika/karajaoikeuden-ja

Sovittelu oikeudenkäynnin varteenotettavana vaihtoehtona

Mon, 17 Aug 2020 07:06:00 GMT

Tuomioistuinprosessi ei ole riitojen ratkaisemisen ainoa keino. Sovittelu, joka on vaihtoehtoista riidanratkaisua, on noussut tuomioistuinkäsittelyn rinnalle. Sovittelu on usein edullisempaa, nopeampaa ja siitä on mahdollista vetäytyä missä tahansa vaiheessa. Sovitteluvaihtoehtoina ovat olemassa mm. Suomen Asianajajaliiton sovittelumenettely, tuomioistuinsovittelu ja osapuolten keskinäinen sovittelu.

Asianajajaliiton sovittelumenettely on nimensä mukaisesti Suomen Asianajajaliiton ylläpitämä. Se järjestetään tuomioistuimen ulkopuolella. Sovittelijana voi toimia osapuolten valitsema, sovittelukoulutuksen hyväksytysti suorittanut ja Asianajajaliiton sovittelijaluetteloon merkitty asianajaja tai asianosaiset voivat pyytää Asianajajaliiton sovitteluvaliokunnalta ehdotusta sovittelijaksi.

Sovittelu on vapaamuotoista ja riippumatonta, mutta myös ehdottoman luottamuksellista. Sovittelijan tehtävä on ohjata osapuolien välistä keskustelua, mikäli siinä päädytään umpikujaan. Sovittelu on mahdollista kaikissa riita-asioissa, joissa sovinto on sallittu. Se sopii sekä laajoihin että suppeisiin riita-asioihin, kuten myös liike-elämän riitoihin. Sovintoja tehdään esimerkiksi työsuhteita, asuntokauppoja ja perintöoikeudellisia asioita koskevissa riidoissa.

Sovittelu pyritään järjestämään aina noin yhden kuukauden kuluttua pyynnön esittämisestä ja sovitteluistunto kestää yleensä noin päivän verran. Osapuolet sopivat yhdessä sovittelijan kanssa hänen palkkiostaan, jonka osapuolet yleensä maksavat puoliksi. Jos osapuolilla on sovittelussa apunaan omat avustajat, he yleensä vastaavat itse näiden kuluista. Tästä sovittelumallista ei aiheudu hallinnollisia maksuja.

Sovittelu on vapaaehtoista ja sen aloittamisesta osapuolien täytyy päättää yhdessä. Mikäli sovintoa ei synny, eivät osapuolet voi myöhemmin sovittelun ulkopuolella vedota sovittelussa vastapuolen tekemään ehdotukseen, myöntämiseen tai sovittelijan kannanottoon.

Tuomioistuinsovittelu järjestetään puolestaan tuomioistuimessa, johon käräjäoikeus määrää sovittelijaksi käräjätuomarin. Tuomioistuinsovittelussa noudatetaan laissa riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa (394/2011) annettuja säännöksiä. Sovittelu koskee riita- ja hakemusasioita. Sovittelijatuomarin tehtävänä on auttaa osapuolia löytämään ratkaisu, jonka molemmat voivat hyväksyä.

Tuomioistuinsovittelu on myös vapaaehtoista, jolloin molempien osapuolien suostumus on edellytyksenä sille. Vapaamuotoisen hakemuksen voivat osapuolet täyttää yhdessä tai erikseen ja sen tulee olla kirjallinen. Asian siirtämistä sovitteluun voidaan pyytää myös kesken oikeudenkäynnin tai tuomari voi sitä ehdottaa. Tämän lisäksi asian on sovelluttava soviteltavaksi ja oltava tarkoituksenmukaista osapuolien vaatimukset huomioiden. Sovittelun aloittaminen kuuluukin tuomioistuimen päätösvaltaan. Sovittelu pyritään järjestämään mahdollisimman nopeasti ja siihen varataan yleensä yksi päivä. Sovittelu on yleensä julkista eli avointa yleisölle.

Koska sovittelu on luottamuksellista, ei sovittelija saa kertoa sen sisällöstä ulkopuolisille eikä asiaa mahdollisesti oikeudenkäynnissä hoitavalle tuomarille. Sovittelijatuomari ja asiaa mahdollisesti käräjäoikeudessa käsittelevä tuomari ovat siis eri henkilöt. Keskusteluja ei tallenneta eikä niistä pidetä pöytäkirjaa.

Tuomioistuinsovitteluun sisältyy käsittelymaksu sekä mahdolliset avustajan ja asiantuntijan kulut. Sovitteluun on mahdollista hakea oikeusapua oikeusaputoimistolta. Osapuolet vastaavat itse mahdollisista avustajan ja asiantuntijan kuluista.

Mikäli osapuolet eivät halua jatkaa sovittelua tai sovittelija katsoo, ettei sovinnolle ole edellytyksiä, sovittelu päättyy. Asian ollessa vireillä käräjäoikeudessa, jatketaan oikeudenkäyntiä.

Osapuolten keskinäinen sovittelu voi tapahtua puhtaasti heidän välillään tai lakimies/asianajaja avustajien välityksellä. Saavutetusta sovinnosta voidaan laatia sovintosopimus.

Yleisesti ottaen, jos osapuolet saavat asian sovittua lähtökohtana on, että omia asianajajakuluja ei voi vaatia vastapuolelta.

https://asianajajaliitto.fi/asianajopalvelut/sovittelu-asianajajan-avulla/

Kesämökin yhteisomistussuhteesta luopuminen

Fri, 07 Aug 2020 11:27:00 GMT

Kesämökkikiinteistö voi usein perinnönjaon jälkeen jäädä kahden (tai useamman) henkilön yhteisomistukseen. Tämän artikkelin tarkoituksena on hahmottaa, mitä vaihtoehtoja kiinteistön jakamiselle on ja keneen siitä tulee ottaa yhteyttä.

Täytyykö muuttopäiviltä maksaa vuokraa?

Fri, 31 Jul 2020 06:17:00 GMT

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (31.3.1995/481) säätelee vuokranmaksua ja muuttopäiviä.

Lain 34 §:n 3 momentin mukaan vuokraa tulee maksaa myös huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa.

Samaisen lain 68 §:n mukaan vuokralaisen muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä. Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet huoneistosta vuokranantajan käyttöön ja luovutettava seuraavana päivänä koko huoneisto vuokranantajan hallintaan.

Edellä esitetystä seuraa Saarnilehdon mielestä se, että yleensä kuun viimeinen päivä on myös viimeinen vuokranmaksupäivä. Tämä tarkoittaisi myös sitä, että vuokralainen ei maksaisi muuttopäiviltä vuokraa. Maksaa ei tarvitsisi silloinkaan, kun muuttopäivä siirtyisi lauantain, sunnuntain taikka pyhäpäivän takia. Hänen mukaansa vuokraa maksetaan ainoastaan hallintaoikeuden keston ajalta, joka tarkoittaa vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa sen päättymiseen asti. Tietenkin siitä riippumatta käyttääkö asukas huoneistoa vai ei. Vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen vuokra tulisi siten maksaa, jos asukas edelleen käyttäisi huoneistoa. Saarnilehto painottaa, että pois muuttaminen ei ole säännöksen mukaista huoneiston käyttöä silloinkaan, kun vuokralainen yöpyy huoneistossa pakattujen tavaroidensa ympäröimänä.

Toisaalta on esitetty, että vuokralaisen pitäessä asuntoa hallinnassaan pidemmän aikaa kuin yllä mainitussa 68 §:ssä, on hän velvollinen maksamaan tuolta ajalta vuokraa asunnon luvattomasta käytöstä. Ei ole olemassa kuitenkaan yksiselitteistä säännöstä siitä, onko vuokralaisella myös velvollisuus maksaa muuttopäiviltä vuokraa. Kanervan ja Kuhasen näkemyksen mukaan vuokraa tulisi maksaa muuttopäiviltä, koska 34 §:n 3 mom. mukaan vuokra tulee maksaa vuokralaisen koko hallinta-ajalta.

Millainen toiminta lasketaan siis säännöksessä tarkoitetuksi huoneiston käytöksi, on oikeustilaltaan epäselvä.

Epäselvyyksien välttämiseksi vuokranmaksusta muuttopäiviltä olisi hyvä sopia ennakkoon vuokralaisen ja vuokranantajan välillä jo vuokrasopimuksen laatimisen yhteydessä.

Viitatut kirjoitukset:

Saarnilehto, Ari; Hallinta-ajan vuokra, Oikeustieto 2007/4 s. 22, lyhyempi kirjoitus.

Kanerva, Ari ja Kuhanen, Petteri; Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 3., uud. painos, Kiinteistöalan kustannus Oy 2011.

Naapurin ruma postilaatikko

Wed, 29 Jul 2020 06:31:00 GMT

Se kulunut, punainen ja reikäinen muovilaatikko kaikkien uusien metallisten keskellä.

Mikä on asianajaja?

Fri, 27 Mar 2020 10:22:00 GMT

Tiedätkö mitä eroa on asianajajalla, juristilla ja lakimiehellä? Monella suomalaisella nämä termit saattavat mennä keskenään sekaisin. Oheinen Suomen Asianajajaliiton koostama lyhyt video avaa kansantajuisesti näitä kolmea ammattinimikettä sekä kertoo helposti lähestyttävällä tavalla kuinka asianajaja eroaa juristista ja lakimiehestä.

Katso video täältä

Kiinteistöjuristi

Fri, 27 Mar 2020 10:22:00 GMT

Kiinteistölakimies auttaa kiinteistöön liittyvissä ongelma- ja riitatilanteissa. Kiinteistöjuridiikkaan perehtynyt asianajaja laatii myös erilaisia sopimuksia ja muita asiakirjoja, kuten kauppasopimuksia, hallinnanjakosopimuksia, rasitesopimuksia, vuokrasopimuksia ja lahjakirjoja. Kun kyse on kiinteistön tai asunto-osakkeiden ostosta tai myynnistä kannattaa kauppa tehdä huolellisesti ja käyttää asiantuntijaa apuna. Havaittaessa virhe kiinteistössä tai asunnossa on tärkeää ryhtyä oikeanlaisiin toimenpiteisiin viivytyksettä, jotta ongelmatilanteessa omat oikeudet tulevat parhaalla mahdollisella tavalla turvatuksi.

Kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistönä merkittyä maa- tai vesialuetta. Kiinteistöön kuuluvat sillä sijaitsevat kiinteistön omistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet. Kiinteistö voi olla tila, tontti tai määräala ja kiinteistöihin kohdistuvat oikeudet kuten esimerkiksi omistus- tai vuokraoikeus, voidaan merkitä julkiseen rekisteriin.

Kiinteistöasioita hoitavan asianajajan toimenkuvaan kuuluu kiinteistöihin ja asuntoihin liittyvien sopimus-, ongelma- ja riitatilanteiden lisäksi vuokrariidat, taloyhtiöriidat ja muut asunto-osakeyhtiöasiat. Lisäksi kiinteistön hallinnanjakosopimukset ja naapurussuhdeasiat sekä näihin liittyvät ongelmatilanteet ja niiden ratkaiseminen on kiinteistölakimiehen ydinosaamisaluetta.

Asuntoasioita hoitaessa on välttämätöntä tuntea hyvä rakentamistapa ja rakentamista koskevat määräykset ja ohjeet, vaikkakin usein asianajaja käyttää riitatilanteessa myös rakennusalan ammattilaista asiantuntijana. Niinpä esimerkiksi remonttiriidat ja rakentamista koskevat riidat kuuluvat kiinteistöasioihin perehtyneen asianajajan erityisosaamisalueeseen.

Asianajaja Leena Partasella on monikymmenvuotinen kokemus kiinteistölakimiehenä toimimisesta ja riidanratkaisusta. Toimeksiannot hoidetaan tehokkaasti. Aluksi asiakkaan tilanne kartoitetaan realistisesti. Tämän jälkeen asiakas saa oikeudellisen arvion tilanteestaan sekä suosituksen siitä, kuinka ongelmaa lähdetään ratkaisemaan.

Kuka vastaa lemmikkieläimen asunnolle aiheuttamasta vahingosta?

Fri, 27 Mar 2020 10:19:00 GMT

Vuokralaisella on lähtökohtaisesti oikeus pitää kohtuullinen määrä lemmikkieläimiä vuokra-asunnossa, elleivät vuokranantaja ja vuokralainen ole vuokrasopimuksessa tai muutoin keskenään sopineet, että vuokra-asunnossa ei saa pitää lemmikkieläintä.

Vuokrasuhteen osapuolet voivat vuokrasopimuksessa tai muutoin myös sopia, että vuokra-asunnossa voi pitää lemmikkieläintä, kuten koiraa tai kissaa, mutta vuokralainen vastaa kaikista lemmikkieläimen asunnolle aiheuttamista vahingoista tuottamuksestaan riippumatta. Tällainen sopimusehto tarkoittaa, että vuokralainen vastaa kotieläimensä aiheuttamista vahingoista silloinkin, kun vuokralainen ei ole voinut mitenkään estää vahinkoa tapahtumasta.

Jos vuokrasopimuksen osapuolet eivät ole sopineet mitään erityistä lemmikkieläimen mahdollisesti aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta, vastuu eläimen aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta määräytyy yleisten sopimusvastuuta koskevien normien perusteella.

Vahinkoa kärsineen vuokranantajan on pystyttävä näyttämään, että vahinko on syntynyt; että vahinko on syntynyt sinä aikana, kun vuokralainen on hallinnut asuntoa; vahingon määrä ja se, että vahinko johtuu jostakin vuokralaisen tai tämän kotieläimen menettelystä. Tämän jälkeen vuokralaisen puolestaan pitää vastuusta vapautuakseen pystyä näyttämään, että hän on toiminut huolellisesti.

Tämä tarkoittaa, että vuokralainen on lähtökohtaisesti vastuussa kotieläimen asunnolle aiheuttamista tavanomaisista, mutta vähäistä suuremmistä vahingoista. Vuokralainen vapautuu korvausvelvollisuudestaan vain silloin, jos hän pystyy näyttämään, että vahingon aiheutuminen on ollut täysin yllätyksellistä, eikä vuokralaisella ole ollut mahdollisuutta mitenkään vaikuttaa vahingon tapahtumiseen.

Vaasan hovioikeus on asuntokauppaa koskeneessa ratkaisussaan 14.5.2018, tuomio nro 202, dnro S 17/1008 katsonut, että se, että kissa tekee sisätiloihin tarpeensa, ei ole tällainen myyjän vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella oleva ja täysin yllättävä tapahtuma, josta vastuu tulisi siirtää kiinteistön ostajalle.

Vaikka vuokranantaja olisi sallinutkin sen, että asukas pitää huoneistossa kotieläimiä, asukkaan tulee huolehtia siitä, että esimerkiksi koira tai kissa ei tee tarpeitaan asunnon lattialle, raavi tapetteja tai järsi ovenkarmeja, vaikka nämä vahingot ovatkin tavanomaisia eläinten aiheuttamia vahinkoja.

Milloin taloyhtiö on vahingonkorvausvelvollinen asukkaalle?

Fri, 27 Mar 2020 10:18:00 GMT

Taloyhtiö on yleistermi, josta puhuttaessa tarkoitetaan asunto-osakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiöstä säädetään asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009), myöhempänä AsOYL. Arvioitaessa AsOYL:n mukaista vastuuta, tulee tätä lähestyä yhtäältä suhteessa yhtiön toimintaan osallistuviin toimijoihin ja toisaalta suhteessa eri vahingonkärsijöihin. Arvioinnissa tulee myös kiinnittää huomiota vahingonkorvausoikeuden yleisiin periaatteisiin ja niiden ulottuvuuksiin.

Tärkeää on myös huomioida, ettei asunto-osakeyhtiö itsessään aiheuta vahinkoa, vaan sen saavat aikaan yhtiön toimintaan osallistuneet luonnolliset henkilöt.[1] Käytännössä asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenet ja isännöitsijä, jotka ovat yleensä niitä, joiden toiminnasta saattaa aiheutua vahinkoja yhtiön korvattavaksi. Lisäksi tietenkin yhtiön sopimuskumppani ja yksittäinen osakkeenomistaja (asunnon omistaja) voi aiheuttaa yhtiön vahingonkorvausvelvollisuuden. Kuitenkaan eri henkilöiden erottelulla ei ole niinkään väliä, koska AsOYL:ssa ei ole rajattu henkilöpiiriä, joiden aiheuttamat vahingot saattavat tulla asunto-osakeyhtiön korvattaviksi.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6§:n 1 momentin mukaan: ”Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Vastuuta ei siten ole sidottu pelkästään tuottamukseen, vaan lähtökohtaisesti arvioitavana on yhtiön myötävaikuttaminen yhtiöjärjestyksen tai asunto-osakeyhtiölain rikkomiseen. Asunto-osakeyhtiön on esimerkiksi huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille.[2]

Asunto-osakeyhtiön ulkopuolinen, sopimussuhteella palkattu urakoitsija ei voi koskaan olla sopimusoikeudellisessa vahingonkorvausvastuussa suoraan osakkeenomistajalle. Tässä voi tulla kyseeseen vain yleinen vahingonkorvausvastuu, missä vahingonkärsijän tulee näyttää toteen, että oletettu vahingonaiheuttaja on todellakin aiheuttanut toiminnallaan väitetyn vahingon. Asunto-osakeyhtiön vastuu sijoittuu tuottamusvastuun ja ankaran vastuun välimaastoon. Tästä käytetään vakiintuneesti termiä korostunut huolellisuusvelvollisuus. Tarkoittaen yhtiöllä olevan velvollisuus näyttää, ettei sen toiminnasta ole aiheutunut vahinkoa. Näinpä, mikäli osakkeenomistajan hallussa olevalle asunnolle tai muulle omaisuudelle on aiheutunut vahinkoa esimerkiksi kunnossapito- tai korjaustöistä, vahingonkorvausta tulee ensisijaisesti lähteä hakemaan asunto-osakeyhtiöltä.

Kun otetaan huomioon yhtäaikaisesti, että asunto-osakeyhtiöllä on toiminnassaan korostunut huolellisuusvelvollisuus ja lähtökohtaisesti arvioitavana on yhtiön myötävaikuttaminen yhtiöjärjestyksen tai lain rikkomiseen, asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvelvollisuus tulee kyseeseen yllättävän helposti.

Lähteet:

Jaakko Mäkelä, Pro gradu – tutkielma: Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvelvollisuus erityisesti kunnossapito- ja muutostöistä aiheutuneista vahingoista, Julkaistu Edilexissä 18.5.2012

Mähönen – Villa 2010, s. 441

HE 24/2009 vp, s. 279

Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009)

[1] Mähönen – Villa 2010, s. 441

[2] HE 24/2009 vp, s. 279.

Kannattaako valmiita sopimuspohjia käyttää?

Fri, 27 Mar 2020 10:18:00 GMT

Valmiita sopimuspohjia on runsaasti saatavilla esimerkiksi internetissä tai kirjakaupoissa, mutta niiden käyttö ei ole täysin ongelmatonta. Mikäli valmista sopimuspohjaa haluaa käyttää, tulee sopimuksen sisältö ja kaikki ehdot tarkastaa huolella. Sopimusta tarkastaessa kannattaa käydä läpi sopimuksen kaikki ehdot ja varmistaa, että kaikki sopimuksen osapuolet ymmärtävät ehtojen sisällön yhdenmukaisesti. Varmin tapa on kääntyä asianajajan puoleen, jolloin asianajaja tarkistaa asiakkaan kanssa, että sopimus vastaa sisällöltään sitä, mitä asiakas haluaa. Näin voi välttyä kalliilta riitelyltä tuomioistuimessa, jossa kulut voivat pahimmillaan nousta kymmeniin tuhansiin euroihin.

Toimistollamme oli hoidettavanaan riita vuokrasopimuksen sisällöstä, joka päätyi korkeimpaan oikeuteen asti. Tapauksessa osapuolet olivat käyttäneet valmista sopimuspohjaa liikehuoneiston vuokrasopimuksena. Vuokrasopimuksessa oli ehto, jonka mukaan ”vuokrasopimus on voimassa neljä vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden kuukauden irtisanomisajalla”. Toinen osapuoli tulkitsi sopimuksen olevan toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus, joka voidaan irtisanoa päättymään aikaisintaan neljä vuoden kuluttua. Toinen osapuoli taas tulkitsi vuokrasopimuksen olevan määräaikaisesti voimassa neljä vuotta, jonka jälkeen sopimus päättyy automaattisesti ilman irtisanomista. Näinkin yksinkertaiselta vaikuttavan sopimusehdon tulkinta eteni korkeimpaan oikeuteen asti, jossa korkein oikeus päätyi lopulta jälkimmäiseen tulkintavaihtoehtoon, kahden jäsenen ja esittelijäneuvoksen ollessa eri mieltä ratkaisusta. Kyseinen tapaus osoittaa kuinka tärkeää on huolehtia siitä, että sopimusehdot on kirjoitettu selkeästi ja ymmärrettävästi.

Toimistollamme on käynyt asiakkaita, jotka ovat halunneet tarkistaa oman laatimansa tai valmiin sopimuspohjan sopivuuden käyttötarkoitukseen. Asiakas on käynyt asianajajan kanssa läpi sopimuksen yksityiskohtaisesti, jolloin mahdolliset epäselvät ehdot on kirjattu sellaiseksi, että ne vastaavat asiakkaan tarkoitusta. Kyseiseen toimenpiteeseen kuluu yleensä noin tunti, jolloin kulut ovat 300 euron luokkaa toimistomme hinnaston mukaisesti, sisältäen arvonlisäveron. Tämän seurauksena asiakas on saanut valmiin käyttökelpoisen sopimuspohjan, jonka ehdot hän itse ymmärtää ja jota hän voi hyödyntää jatkossakin vastaavanlaisiin oikeustoimiin, esimerkiksi asunnon vuokraukseen.

Epäselvä ehto vuokrasopimuksen voimassaolosta

Fri, 27 Mar 2020 10:17:00 GMT

Liikehuoneiston vuokrauksessa vuokrasopimuksen kesto kuuluu sopimusvapauden piiriin. Vuokrasopimus voidaan lähtökohtaisesti sopia määräaikaiseksi tai toistaiseksi voimassa olevaksi.

Varsinkin liikehuoneistojen vuokrasopimuksissa käytetään yleisesti monitulkintaista ehtoa, jonka mukaan vuokrasopimus on voimassa tietyn ajanjakson, jatkuen sen jälkeen toistaiseksi esimerkiksi kuuden kuukauden irtisanomisajalla.

Esimerkki

”Vuokrasopimus on voimassa neljä vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden kuukauden irtisanomisajalla.”

Vaikka kyseinen ehto voi päällisin puolin vaikuttaa ongelmattomalta, toimistomme hoiti juttua joka meni korkeimpaan oikeuteen asti ehdon sisällön monitulkintaisuuden vuoksi. Erimielisyyden kohteena oli se, edellyttääkö sopimussuhteen päättyminen neljän vuoden kuluttua irtisanomista vai ei. Korkeimman oikeuden enemmistö tulkitsi lopulta ehtoa siten, että sillä tarkoitetaan vuokrasopimuksen olevan määräaikainen, jolloin vuokrasopimus päättyy ilman irtisanomista neljän vuoden voimassaolon jälkeen. Vuokralaisen ei siis täytynyt irtisanoa vuokrasopimusta.

Ehdon loppuosan ”jatkuen sen jälkeen kuuden kuukauden irtisanomisajalla” korkein oikeus tulkitsi siten, että osapuolilla on mahdollisuus jatkaa sopimusta määräaikaisen vuokrasopimuksen päätyttyä, mutta siitä on kuitenkin sovittava erikseen. Korkeimman oikeuden esittelijäneuvos ja kaksi korkeimman oikeuden jäsentä oli tulkinnasta kuitenkin eri mieltä, mikä osoittaa ehdon monitulkintaisuuden.

Mikäli vuokrasopimus halutaan solmia toistaisena voimassa olevaksi, mutta vähintään tietyn määräajan kestoiseksi, sopimusehto kannattaa kirjoittaa selkeästi auki siten, että molemmat osapuolet ymmärtävät ehdon sisällön yksiselitteisesti.

Esimerkki

”Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi kuuden kuukauden irtisanomisajalla, kuitenkin vähintään neljä vuotta.”

Mikäli teille jää kysyttävää vuokrasopimuksen ehtojen muotoilusta, toimistomme auttaa mielellään.

Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä

Fri, 27 Mar 2020 10:16:00 GMT

Asunto-osakeyhtiölaki jakaa rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun osakkeenomistajien ja yhtiön kesken.

Kunnossapito tarkoittaa yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluuvaa toimintaa, joka sisältää juoksevat pienet korjaukset, vuosikorjaukset sekä suuremmat korjaushankkeet, joilla kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (eli peruskorjaukset). Kunnossapitotyöksi määritellään myös tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen sekä parannuksen ollessa välttämätön pakottavien viranomaismääräysten noudattamisen vuoksi tehtävä työ.

Yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluu yhtiön rakennuksessa oleva perustaso, ellei muuta ole päätetty. Osakas taas vastaa kunnossapidosta siltä osin, kun kysymys on osakkaan muutostöistä, jotka kohottavat huoneiston arvoa.

Mielenkiintoinen tapaus tästä vastuunjaosta on Helsingin hovioikeuden 23.04.2015 antama ratkaisu 585. Diaarinumero S 13/1553.

Asunto-osakeyhtiö - Yhtiön rakennus ja huoneistot - Kunnossapitovastuu - Asunto-osakeyhtiö - Osakkeenomistajan korvausvastuu

Asunto-osakeyhtiössä hyväksyttävänä riskinjakona ei voitu pitää sitä, että huoneiston omistaja säästämällä perusparannuksen kustannuksista siirtää rakennusmääräysten vastaisten tilojen käytöstä aiheutuvan vesivahingon riskin muille osakkeenomistajille. Hovioikeuden johtopäätös oli, että osakkeenomistaja oli tuottamuksellaan aiheuttanut WC-tilan vesivuodon, kun hän oli sallinut huoneistossaan vuosikausien ajan rakennusmääräysten vastaisen suihkutilan käytön.

Vuokra-asunto ja Airbnb

Fri, 27 Mar 2020 10:16:00 GMT

Airbnb on sivusto jonka kautta yksityishenkilöt voivat antaa vuokralle pääsääntöisesti lyhyiksi ajanjaksoiksi koko asuntonsa tai huoneensa. Airbnb:n käytön sallittavuudessa on eroja riippuen siitä, luovutetaanko koko asunto, vai vaan osa siitä.

Asuinhuoneiston vuokrausta koskevan lain mukaan osa asuinhuoneistosta saadaan luovuttaa toisen käytettäväksi asumiseen alivuokrauksena. Alivuokraus tarkoitta sitä, että enintään puolet huoneistosta luovutetaan toisen käyttöön. Luovuttaminen ei kuitenkaan saa aiheuttaa vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Alivuokraus on siis lähtökohtaisesti sallittua, mikäli sitä ei ole erikseen vuokrasopimuksessa kielletty.

Asunnon jälleenvuokrauksella tarkoitetaan sitä, että koko asuinhuoneisto luovutetaan toisen hallintaan. Jälleenvuokraus on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan lähtökohtaisesti kiellettyä, ellei vuokranantaja ole siihen erikseen suostunut. Vuokranantajalla on lisäksi oikeus purkaa vuokrasopimus välittömästi ilman varoituksen antamista, mikäli asuinhuoneisto on luovutettu toiselle ilman vuokranantajan lupaa.

Yksittäisen huoneen vuokraus Airbnb:n kautta on näin ollen sallittu, ellei alivuokrausta ole vuokrasopimuksessa kielletty.

Koko huoneiston vuokraus Airbnb:n kautta on taas lähtökohtaisesti kielletty, ellei vuokranantaja ole antanut siihen lupaan. Koko huoneiston edelleen luovutus on lisäksi peruste vuokranantajalle purkaa vuokrasopimus välittömästi.

Vuokra-asunnon kunnossapito

Fri, 27 Mar 2020 10:15:00 GMT

Vuokrasuhteen alkaessa vuokralaisen ja vuokranantajan olisi hyvä yhdessä käydä läpi asuinhuoneiston kunto, eli kirjata ylös virheet ja ottaa valokuvat kodinkoneissa ja pinnoissa olevista virheistä, vioista ja puutteista. Vuokrasuhteen päättyessä tarkastetaan samat asiat yhdessä ja siten nähdään miten huoneiston kunto on muuttunut. Näiden toimien välissä vuokralaisen on huomioitava, että hänellä on velvollisuus pitää vuokraamansa huoneisto hyvässä kunnossa.

Vuokralaisen asunnon kunnossapitovelvollisuuteen normaalin siisteyden ylläpitämisen lisäksi kuuluu:

Kylpyhuoneen lattiakaivon puhdistus
Lavuaarin vesilukon pudistus
Palovaroitin
Liesituulettimen suodattimen puhdistus
Korvausilmaventtiilien puhdistus
Pakastimen sulatus

Vesihanoih in, lämmitykseen ja ilmanvaihtoon liittyvissä asioissa vuokralaisen on oltava yhteydessä huoltoyhtiöön.

Asunto kuluu käytössä, eikä normaalista kulumisesta aiheutuvia jälkiä voi vaatia vuokralaisen korvattavaksi. Elämisen jälkiin voidaan lukea muun muassa huonekalujen aiheuttamat tummentumat lattioilla ja seinillä sekä taulujen kiinnittämisestä syntyvät kohtuulliset jäljet seinillä.

Vuokran korottaminen ja indeksikorotus

Fri, 27 Mar 2020 10:15:00 GMT

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei tästä tai muusta laista muuta johdu. Lakia koskevan hallituksen esityksen mukaan jos sovitaan, että vuokra tarkistetaan aina tietystä ajankohdasta lukien ilman eri ilmoitusta, tarkistuslausekkeen tulee olla varsin yksiselitteinen ja ymmärrettävä.

Vuokranantajalla ei ole oikeutta korottaa vuokraa yksipuolisesti ilmoittamalla siitä, ellei korottamisen perusteesta ja ajankohdasta ole etukäteen yksiselitteisesti ja ymmärrettävästi sovittu. Jos vuokranantaja haluaa sopia vuokralaisen kanssa vuokran korottamisesta, korotusehdotukselle on oltava hyväksyttävä syy.

Selvää on, että vuokranantajalla ei ole yksipuolista oikeutta sanella uusia kiristettyjä vuokrankorotusehtoja kertomatta ymmärrettävästi, mitä uudet korotusehdot käytännössä tarkoittaisivat. Vuokralaiselle tulee myös kertoa, että vuokralaisen ei tarvitse suostua uusiin ehtoihin, vaan niistä on erikseen sovittava. Vuokralaisella on oikeus esittää myös omia muutosehdotuksia vuokrasopimusehtoihin, esimerkiksi että vuokraa voidaan korottaa vain 30 euroa vuodessa 1.1.2018 alkaen.

Vuosittaisesta kiinteästä vuokrankorotusprosentista sovitaan vain harvoin. Esimerkiksi niinkin suuri kuin viiden prosentin vuosittainen vuokrankorotus saattaa nopeasti johtaa kohtuuttoman korkeaan vuokraan. Tilastokeskuksen mukaan vuoden 2015 toisella vuosineljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla 2,7 prosenttia. Käytännön esimerkki: jos vuokra on nyt 1.250 euroa kuukaudessa, vuonna 2016 kuukasivuokra on 1.312,50 euroa, vuonna 2017 se on 1.378,13 euroa, vuonna 2018 se on 1.447,04 euroa, vuonna 2019 se on 1.519,40 euroa jne.

Indeksilausekkeella tarkoitetaan sopimusehtoa, jonka mukaan vuokraa tarkistetaan jonkin indeksin muutoksen mukaisesti. Osapuolet voivat vapaasti valita indeksin, jonka mukaan vuokra kehittyy. Kuluttajahintaindekseihin kuuluu neljä indeksiä eli kuluttajahintaindeksi, elinkustannusindeksi, yhdenmukaistettu kuluttajahintaindeksi ja yhdenmukaistettu kuluttajahintaindeksi kiintein veroin.

Vuokrasopimuksessa oleva vuokran korottamista koskeva indeksiehdon on siten oltava yksilöity. Mikäli indeksilauseke on yksilöimätön, sitä voidaan pitää mitättömänä. Jos indeksilausekkeen katsotaan olevan mitätön, vuokranantaja ei voi yksipuolisesti korottaa vuokraa indeksin muuttuessa.

Indeksilauseke voi olla epäselvä tai puutteellinen esimerkiksi siten, että indeksikorotuksen määrää ei voi sen perusteella yksiselitteisesti laskea, eikä korotuksen ajankohtaa tietää. Indeksilauseke on epäselvä myös silloin, jos sopimuksen tekohetkellä tiedossa oleva indeksiluku eli perusindeksiluku puuttuu.

Indeksikorotuksen määrä lasketaan siten, että perusindeksilukua verrataan tarkistusajankohdan indeksiin. Jos tarkistusajankohdan indeksiluku on suurempi kuin perusindeksiluku, vuokraa voidaan korottaa.

Jos käytettävä indeksi on kuluttajahintaindeksi 2000=100, jos perusindeksilukuna käytetään tammikuun 2004 indeksilukua 104,8 ja tarkistusindeksin ottamisen ajankohta on tammikuu 2005 (indeksiluku tammikuussa 2005 oli 105,0), korotus lasketaan siten, että tarkistusindeksiluku 105,0 jaetaan perusindeksiluvulla 104,8 ja kerrotaan vuokrasopimuksessa sovitulla vuokralla 1.029,00 eurolla. Indeksillä korotettu vuokra on siten 1.030,96 euroa.

Mikäli mieleesi tulee kysymyksiä liittyen indeksikorotukseen tai vuokrankorotukseen, on lakipalvelut yhteydenoton päässä.

Milloin alivuokrasopimuksen irtisanomisaika alkaa?

Fri, 27 Mar 2020 10:14:00 GMT

Alivuokralaisen irtisanomisaika alivuokrasuhteessa on 14 päivää. Irtisanomisajan kuluminen alkaa kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jos vuokranantajan kanssa ei ole muusta sovittu.

Esimerkkitilanteessa alivuokralainen on irtisanonut alivuokrasopimuksen todistettavasti ja kirjallisesti joulukuussa 2015, jolloin sopimus päättyy 14.1.2016.

Kuinka toimia jos asianajotoimiston kanssa tulee riitaa?

Fri, 27 Mar 2020 10:13:00 GMT

Asiakkaalla voi tulla riitaa asiaansa hoitavan asianajotoimiston kanssa. Asia tulisi ensin pyrkiä ratkaisemaan sovinnollisesti ottamalla asianmukaisesti yhteyttä suoraan toimistoon. Siten voidaan selvittää riidan kohde ja yrittää saavuttaa ratkaisu asiassa. Mikäli riitaa ei saada tällä tavalla sovinnollisesti ratkaistua, voi asiakas kääntyä Asianajajaliiton valvontalautakunnan puoleen http://www.valvontalautakunta.fi/valvontalautakunta

Vaihtoehtoisesti asiakas voi kääntyä kuluttajaneuvonnan puoleen http://www.kkv.fi/Tietoa-KKVsta/asiointi/kuluttajaneuvonta/ tai lopulta tehdä valituksen Kuluttajariitalautakunnalle http://www.kuluttajariita.fi/fi/index/kuluttaja-asiat/kuluttaja-asiat/tavaratjapalvelut.html

Milloin vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen?

Fri, 27 Mar 2020 10:11:00 GMT

Vuokranantajalla on käytettävissään ainoastaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:ssä luetellut perusteet vuokrasopimuksen purkamiseen:

vuokranmaksun laiminlyöminen
huoneiston käyttöoikeuden luovutus tai vuokraoikeuden siirto ilman vuokranantajan lupaa
huoneiston sopimuksen vastainen käyttö
huoneistossa vietettävä häiritsevä elämä
huoneiston huono hoito
järjestysrikkomukset ja terveyshaitan aiheuttaminen
vuokralainen ei ole toimittanut sovittua vakuutta
laissa on lisäksi säädetty erikseen tilanteista, joissa vuokrasopimuksen purku voi tulla kyseeseen vaikka vuokralainen ei ole syyllistynyt sopimusrikkomukseen.

Mikäli vuokralaisen toiminta on merkitykseltään vähäistä, ei vuokranantajalla ole purkuoikeutta. Vuokranantajan on varoitettava vuokralaista kirjallisesti vuokrasopimuksen purkamisesta.

Mikä on virhe kiinteistökaupassa?

Fri, 27 Mar 2020 10:10:00 GMT

Kiinteistön eli esimerkiksi omakotitalon kaupassa tunnetaan vakiintuneesti kolme virhettä: laatu-, vallinta- ja oikeudellinen virhe.

Laatuvirheellä tarkoitetaan sitä, kun kiinteistö tai rakennus ei vastaa siitä annettuja tietoja tai sitä, mitä on sovittu. On kiinnitettävä huomiota kaupan osapuolten sopimukseen, eli jos kiinteistö markkinoidaan huonokuntoisena, ei ostaja voi odottaa saavansa uutta vastaavaa kiinteistöä. Esimerkki laatuvirheestä voi olla tilanne, jossa myyntitilanteessa ostajille kerrotaan, että kauppaan kuuluu koko tontti, mutta kaupan jälkeen käykin ilmi, että kaupan kohteena olevaan tilaan kuuluukin vain osa.

Vallintavirhe on kyseessä, kun ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla. Myyjä on antanut väärän tai harhaanjohtavan tiedon kaupantekohetkellä voimassaolevasta kaavasta tai muusta rajoituksesta, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Esimerkiksi myyjä voi kaupantekotilanteessa vakuuttaa, että kaupan kohteena olevalle tontille voi rakentaa ostajan kaavaileman rakennuksen, mutta lupaa haettaessa käykin ilmi, että tontille saa rakentaa vain poikkeusluvalla ja ostajan poikkeuslupahakemus on hylätty.

Oikeudellinen virhe taas on kyseessä silloin, kun ostaja voi menettää kiinteistön omistusoikeuden kiinteistön oikealle omistajalle virheen johdosta. Virhe voi myös johtaa siihen, että kauppa julistetaan tehottomaksi kolmannen kanteesta. Oikeudellinen virhe voi liittyä myös myyjän ostajalle antamiin tietoihin lainhuudosta, panttioikeuksista tai kiinteistöön kohdistuvista toisen oikeuksista. Esimerkkitapauksena toimii tilanne, jossa myyjä on kauppakirjassa ottanut vastatakseen siitä, ettei myydyllä tilalla ollut rasituksia. Tilaa kuitenkin rasittivat kiinnitetyt velat. Tällöin ostajan kanteesta vahvistettiin, ettei ostaja ollut velvollinen suorittamaan kauppahintaa loppuun ennen kuin myyjä on osoittanut, että tila on vapaa rasituksista.

Kiinteistöasiat ovat yksi tärkeä kokonaisuus yksityishenkilön oikeudellisista asioista, sillä oman talon ostaminen on suuri taloudellinen panostus ja siihen liittyvät riidat raskaita. Myös kiinteistöasioissa kannattaa pyytää neuvoja asianajajalta hyvissä ajoin.

Virheilmoituksen tekeminen

Fri, 27 Mar 2020 10:10:00 GMT

Mikäli ostaja haluaa asuntokaupassaan vedota virheeseen, tulee se tehdä viivytyksettä. Ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ostajan täytyy siis ilmoittaa havaitsemastaan virheestä myyjälle välittömästi. Ehdottomat takarajat virheilmoituksen tekemiselle on asunto-osakkeiden kaupassa kaksi vuotta ja kiinteistön kaupassa viisi vuotta. Nämä ehdottomat takarajat eivät kuitenkaan tarkoita sitä, että ostaja voi odottaa niin kauan ilmoittaakseen virheestä.

Vaatimukset vanhentuvat vanhentumislain mukaan ja vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa taikka hänen olisi pitänyt se havaita.

Virheilmoituksen on täytettävä myös muunlaisia vaatimuksia. Kun virheilmoitusta laatii, on samalla ilmoitettava virheeseen perustuvat vaatimukset. Ostajan on kyettävä yksilöimään jo tässä vaiheessa alustavat vaatimuksensa myyjää kohtaan.

Järkevä ostaja kääntyykin asianajajan puoleen mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Silloin virheilmoitus täyttää lain muotovaatimukset eikä oikeudenmenetyksiä synny. Virheilmoitus on ensiarvoisen tärkeä dokumentti myös, mikäli osapuolten välillä nousee asuntokauppariita.

Kauppakirjan laatiminen

Fri, 27 Mar 2020 10:09:00 GMT

Kauppakirja on asuntokaupan tärkein asiakirja, sillä siinä määritetään mm. kaupan sopimusehdot. Usein törmää ohjeisiin, joissa kehotetaan laatimaan kauppakirja itse. Tämä ei ole kovin järkevää, sillä huonosti laaditulla kauppakirjalla voi olla huomattavia taloudellisia seuraamuksia.

Usein kauppakirjan kuitenkin laatii kiinteistönvälittäjä, jolla ei ole kummankaan osapuolen etu erityisesti mielessä. Kauppakirjaan voi jäädä kirjaamatta lauseke, jolla myyjän virhevastuuta rajoitetaan ja jonka seurauksena myyjä joutuu korvaamaan esimerkiksi hinnanalennusta ostajalle.

Esimerkkitapauksena voi toimia ratkaisu KKO:2012:72, jossa myyjän virhevastuuta rajoitettiin menestyksekkäästi kauppakirjaan otetulla ehdolla. Ehdon mukaan ostaja muun muassa vastaa kaikista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja niistä aiheutuvista kustannuksista. Myöhemmin kiinteistön ostaja vaati myyjältä hinnanalennuksena ja vahingonkorvauksena yhteensä 470.000 euroa vastuunrajoitusehdon pätemättömyyteen vedoten, mutta kaikki oikeusasteet hylkäsivät vaatimukset, koska myyjän vastuunrajoitusehto katsottiin päteväksi.

Kauppakirjan huolellinen laatiminen on niin ostajan kuin myyjänkin edun mukaista, sillä asuntokauppariita ei ole kenenkään toivelistalla. Kaupan molemmat osapuolet voivat tarkastuttaa kauppakirjan ulkopuolisella, joka varmistaa ettei kauppakirjaan ole ujutettu ehtoja, joista voi seurata merkittäviä taloudellisia vastuita. Kauppakirjan voi laatia asianajaja alusta loppuun tai mikäli kauppakirja on jo laadittu, asianajaja osaa tutustua kauppakirjan ehtoihin ja lisätä sinne päämiehensä kannalta edullisia ehtoja. Asianajaja osaa auttaa myös, jos edellä mainitun kaltaisista vastuunrajoitusehdoista halutaan tehdä erillinen sopimus kauppakirjan liitteeksi.

Asunnon huolto

Fri, 27 Mar 2020 10:06:00 GMT

Jokaista asuntoa täytyy huoltaa aika ajoin, sillä asunnon eri osat kuluvat eri tahtiin. Myös käyttötapa vaikuttaa joidenkin asunnon osien kulumiseen. Suositeltavaa olisi huoltaa asuntoa sitä mukaa kun korjaustarve esiintyy, eikä laiminlyödä huoltotarvetta niin pitkälle, että vauriot ovat kasvaneet alkuperäistä suuremmiksi. Kalleimmiksi huoltotöiksi osoittautuvat ne toimenpiteet, joita ei ole tehty ajoissa ja tasaisin väliajoin.

Asuntoa ostettaessa ostajan kannattaisi kysyä myyjältä, milloin asunnossa on huollettu tai korjattu esimerkiksi katto, parvekkeet tai ovet. Kaikilla näillä on nimittäin tavoitteellinen tekninen käyttöikä, joka tarkoittaa sitä, että asunnon rakentamisajankohdasta riippuen kullekin asunnon osalle on asetettu käyttöikä, jonka se kestää, mutta tämän ajan kuluttua umpeen se täytyy vaihtaa.

Etenkin omakotitaloa ostettaessa ostajan kannattaa kysyä myyjältä ainakin seuraavat kysymykset:
Milloin viimeksi katto on huollettu tai vaihdettu?
Onko sadevesikourut ja rännikourut puhdistettu vai pääseekö vesi valumaan rakenteisiin tai rakennuksen vierustalle?
Milloin vesikatto, aluskate, räystäslaudat ja –kourut on tarkastettu ja huollettu viimeksi?
Milloin ulkoseinät on maalattu viimeksi?
Milloin salaojien ja kaivojen toimivuus on tarkastettu viimeksi?
Milloin sadevesien ohjausjärjestelmän toimivuus on tarkastettu?
LVIS-järjestelmien kunto, milloin ne on viimeksi huollettu?

Ostajan kannattaa kysyä yllämainitut kysymykset sähköpostilla ja säästää viestiketju, sillä se on tärkeä todiste mahdollisessa riitatilanteessa. Mikäli asia selvitetään suullisesti, on myyjän vastausten toteennäyttäminen mahdotonta esimerkiksi asuntokauppariitatilanteessa.

Asunnon omistajan olisi suositeltavaa pitää esimerkiksi omaa huoltokirjaa asunnossa suoritetuista korjaus- ja huoltotoimenpiteistä. Tällöin asunnon hoito, huolto ja kunnossapito olisivat yksissä kansissa ja asunnon myyntitilanteessa ostaja saa tiedon helposti, milloin mikäkin osa on huollettu. Ajan tasalla oleva huoltokirja voi jopa nostaa asunnon arvoa.

Huoltotöiden kirjaamisella voi olla myös taloudellista merkitystä esimerkiksi asunnon myynnin jälkeen esiintyvissä tilanteissa. Esimerkkitilanteessa ostaja saa huoltokirjasta tiedon, että asunnon huopakattoa ei ole vaihdettu 30 vuoteen. Ostaja ei näin ollen voi vaatia myyjältä hinnanalennusta tai vahingonkorvausta, sillä huopakaton tekninen käyttöikä on 30–40 vuotta eikä tieto voi tulla ostajalle yllätyksenä, koska se on kirjattu huoltokirjaan ja näin tullut ostajan tietoon. Parhaimmassa tapauksessa vältetään asuntokauppariita osapuolten välillä.

Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus?

Fri, 27 Mar 2020 10:05:00 GMT

Vuokrasopimus on joko määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy vuokrasopimuksessa sovittuna päivänä eikä sitä tarvitse irtisanoa tai purkaa. Vuokralainen/vuokranantaja voi siis luottaa, että vuokrasopimus on voimassa tuohon päivään asti ellei hän riko sopimusvelvoitteitaan. Määräaikainen vuokrasopimus voidaan päättää ainoastaan purkamalla laissa säädetyillä perusteilla. Vuokrasopimuksen purkaminen vaatii aina painavan syyn, joten yleensä määräaikaisesta sopimuksesta ei pääse eroon kesken määräajan.

Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy pääsääntöisesti silloin, kun se irtisanotaan. Molemmat vuokrasopimussuhteen osapuolet voivat irtisanoa vuokrasopimuksen irtisanomisaikoja noudattaen. Irtisanomisajat ovat vuokralaisen puolesta yksi kuukausi ja vuokranantajan puolesta kolme kuukautta silloin kun vuokrasopimus on kestänyt alle vuoden ja kuusi kuukautta silloin, kun vuokrasopimus on kestänyt vähintään vuoden. Irtisanomisajat ovat vuokranantajaa sitovia mutta ne voidaan sopia vuokralaisen osalta edullisemmiksikin. Mikäli vuokrasopimuksessa ei ole minkäänlaista mainintaa siitä, onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva, vuokrasopimuksen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi.

Irtisanomisajat

Vuokralaisella aina 1 kk.
Vuokranantajalla 3 kk silloin, kun sopimus on kestänyt alle vuoden.
Vuokranantajalla 6 kk silloin, kun sopimus on kestänyt yli vuoden.

Alivuokrasopimuksen irtisanominen

Fri, 27 Mar 2020 09:59:00 GMT

Alivuokrasopimuksen irtisanominen tapahtuu samalla tavalla kuin tavallisenkin vuokrasopimuksen. Ainoa merkittävä poikkeus ovat tavallista lyhyemmät irtisanomisajat. Alivuokrasopimuksessa vuokralaisen irtisanomisaika on aina 14 päivää ja alivuokranantajan irtisanomisaika on 1 kk alle vuoden kestäneessä sopimuksessa ja 3 kk yli vuoden kestäneessä sopimuksessa.

Mikäli eteesi tulee vuokrariita, autamme mielellämme.

Mikä on vuokravakuus / vuokratakuu / takuuvuokra?

Fri, 27 Mar 2020 09:57:00 GMT

(Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 1 luvun 8 §:n mukaan) Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia kohtuullisen vakuuden asettamisesta esimerkiksi sen varalle, että vuokralainen ei täytä vuokrasopimuksen mukaisia velvoitteitaan. Vuokravakuus voi olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä. Vuokranantajan ja vuokralaisen kannattaa vuokrasopimuksessa sopia, mihin vuokravakuutta voi käyttää, esimerkiksi vuokralaisen maksamatta jääneeseen vuokraan tai huoneistolle aiheutuneiden vahinkojen korjaamisesta aiheutuneisiin kuluihin.

Mitä tehdä kun vuokranantaja ei palauta vuokravakuutta?

Fri, 27 Mar 2020 07:24:00 GMT

Mikäli vuokralainen on täyttänyt kaikki vuokrasopimuksesta aiheutuneet velvoitteensa, vuokranantajan on viivytyksettä palautettava vuokravakuus vähentämättömänä vuokralaiselle vuokrasuhteen päätyttyä. Mikäli vuokranantaja ilmoittaa, ettei aio palauttaa sitä joko osittain tai ollenkaan, on vuokranantajan ilmoitettava syy siihen. Tässä vaiheessa vuokralaisen kannattaa käyttää oikeuttaan tutustua väitettyyn vahinkoon. Käytännössä vuokralainen voi vaatia kuittia tai muuta tositetta, josta vuokralainen voi todeta, että vuokranantajalle on syntynyt jokin konkreettinen kulu. Yhdessä suoritettava lopputarkastus olisi paras vaihtoehto, jolloin vuokralainen ja vuokranantaja yhdessä katsovat huoneiston kunnon ja mahdollisen korjaustarpeen. Jos yhteinen loppukatselmus ei ole mahdollinen, osapuolten kannattaa dokumentoida huoneiston kunto valokuvin huoneiston tyhjennyksen jälkeen ja lisäksi pyytää joku ulkopuolinen henkilö paikalle toteamaan mihin kuntoon huoneiston jäi sieltä muutettaessa.

Onko vuokranantajalla oikeus päästä asuntoon?

Fri, 27 Mar 2020 07:22:00 GMT

On, jos hän haluaa tarkastaa huoneiston kunnon ja hoidon. Vuokranantaja ei kuitenkaan saa tulla omilla avaimilla ilman vuokralaisen lupaa ja milloin haluaa, vaan vierailu on sovittava molemmille sopivaan ajankohtaan. Jos vuokranantaja haluaa vuokrata uudelleen tai myydä huoneiston, on vuokranantajalla oikeus näyttää huoneistoa ajankohtana, joka sopii molemmille.